城镇居民农村购房不受到法律保护
　　李先生是某市市区人，企业下岗后赴农村养起了本鸡。为了方便居住，他花几万元在村子里购置了一处农民房，2007年，李先生要求办理房产过户手续时却被告知，该购房合同属无效合同，他的购房行为无法得到法律的保护，更不可能办理产权过户。
　　
　　法律评析：根据《物权法》、《土地管理法》的规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，农村村民的宅基地依申请而取得，与特定的身份关系相联系，其转让也有特别的法律要求。一般而言，集体土地使用权只能在本集体经济组织内部成员之间流转，而房屋作为地上建筑物与土地又是密不可分的，因此，如果农民在出售住宅时以本集体经济组织外成员为买受人，即使双方达成一致协议，该协议也会因违反法律而归于无效，更不可能办理相应的过户手续。
　　对于城镇居民农村购房的行为，许多行政法规也就此作出专门规定。如：国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“禁止城镇居民在农村购置宅基地”；国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，“城镇居民不能购买农村的宅基地，不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。可见，李先生的投资行为显然只考虑到自己的生活需要而忽视了法律、法规的刚性规定，这种缺失法律保护的投资行为需要警醒。

　　城镇居民如何承包经营农村土地
　　城市居民叶某具备一定的茶树养护知识，其很想在农村得到一块土地种茶树，却不知道通过什么途径才能取得土地承包经营权。
　　
　　法律评析：农民集体所有的土地，一般由本集体经济组织的成员承包经营，如果要取得土地承包经营权，有两种主要途径。一、从发包方处直接承包取得，但这有着严格的法律限制。我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均规定，“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”二、土地承包经营权流转取得，根据法律规定，土地承包经营权流转主要有转包、出租、互换、转让等形式。对于转让而言，法律限制在“有农业经营能力的农户”，故而，城镇居民排除在此种情形之外，城镇居民没有原始的承包地，也就无所谓“互换”。因此，城镇居民要取得农村土地承包经营权主要依靠转包、租赁取得，并且需要签订书面合同，并遵守法律关于土地承包经营权流转的具体规定。

　　农村土地用途不能随意改变
　　柳先生从事建筑钢管租赁服务，由于放置钢管需要较大的场地，而城里土地租赁费用较高，他考虑在农村找到一块合适的土地来放置钢管以节省经营成本。为此，柳先生找到农户张某，协议租赁张某的承包地来放置钢管，不久，他被告知这种做法违反了我国现行的法律。
　　
　　法律评析：我国实行严格的土地用途管制制度。我国将土地分为农用地、建设用地和未利用地，并且严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。无特殊情况，任何人均不得随意将农用地转用非农建设，确有需要的，也必须严格按照法律规定办理农用地转用审批手续，否则将受到有关行政部门的行政处罚。因此，柳先生与张某的土地租赁合同因违反法律强制性规定而无效，柳先生节省“经营成本”的做法只会招来更大的“违法成本”。

　　法条链接：

　　《中华人民共和国土地管理法》
　　第十五条 农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经过村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
　　第四十四条 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。　　

　　《中华人民共和国农村土地承包法》
　　第三十二条 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
　　第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。
　　第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。